raporty i opinie o rynku

Lokale handlowe w zabytkowych centrach miast. Tu ceny najmu są najwyższe

Gdzie warto wynająć lokal pod sklep, czy usługi? Oczywiście w miejscach, gdzie codziennie przewija się wielu ludzi. W Polsce rynek powierzchni handlowych (szczególnie w dużych miastach) opanowały galerie handlowe, główne ulice miast straciły nieco na znaczeniu, ale i tu – w porównaniu do innych lokalizacji – ceny również są wyższe.
Obecnie w Polsce jest blisko 10 mln metrów kwadratowych powierzchni handlowych, a ubiegły rok zakończył się oddaniem do użytku ponad 500 tysięcy m kw. nowych, lub rozbudowujących się obiektów.  Cały czas w ofensywie są galerie handlowe. W dużych miastach bądź powstają nowe, bądź rozbudowują się już istniejące, starsze galerie.

Około 40 proc. całej powierzchni handlowo – usługowej przypada na największe metropolie, jednak  znacznie zwiększa się wolumen tego typu nieruchomości w miastach małych i średniej wielkości. Zauważa się też zdecydowany wzrost tego typu inwestycji we wschodnich województwach kraju – Podlaskim i Lubelskim. Ponad 20 proc. nowych bądź budowanych powierzchni handlowych w 2013 roku dotyczy właśnie tych regionów.

Wśród najważniejszych inwestycji minionego roku można wymienić m.in. Galeria Bronowice w Krakowie (60 tys. m2), Poznań City Center w Poznaniu (58 tys. m2) oraz Galeria Katowicka w Katowicach (53 tys. m2). W tym roku wg szacunków obserwatorów rynku (Cushmann and Wakefield) do użytku zostanie oddanych kolejne pół miliona metrów kwadratowych, przy czym rynek galerii handlowych wchodzi śmielej do miast średniej wielkości, takich jak Lublin (Atrium Felicity, Zamkowe Tarasy), Białystok (Galeria Jurowiecka) oraz w miastach średniej wielkości: Olsztyn (Galeria Warmińska), Kalisz (Galeria Amber), Siedlce (Galeria S), Jelenia Góra (Galeria Sudecka), Ostrołęka (Galeria Bursztynowa) i Starogard Gdański (Galeria Neptun).
Warto dodać, że Polska obecnie jest najbardziej nasyconym galeriami krajem w regionie Europy Środkowej – 225 m kw. przypada na 1000 mieszkańców, mimo to eksperci uważają, że nasz rynek ciągle jeszcze może wchłonąć nowe realizacje.

Na pewno za to konkurencję w postaci galerii, gdzie czynsze są największe, odczuwają ulice handlowe w miastach. Sporo już o tym pisaliśmy – m.in. o upadku niektórych lokalizacji, takich jak Piotrkowska w Łodzi, czy Świdnicka we Wrocławiu.
Czynsze w najlepszych lokalizacjach w stolicy mogą sięgnąć nawet 400 zł za metr kwadratowy miesięcznie. Przeciętne stawki i dla Warszawy i dla innych dużych rynków w galeriach handlowych wynoszą około 150 – 200 zł m kw./ miesiąc za powierzchnie około 100 m kw. Mowa tu o prestiżowych lokalizacjach. Ceny spadają przy wynajmie większych powierzchni – przeciętnie za duże lokale jest to około 50 - 60 zł/ m kw.
Jak na tym tle kształtują się ceny spoza obiektów wielkopowierzchniowych i galerii? W WGN w największych miastach obserwujemy zdecydowane zwyżki czynszów w lokalizacjach centralnych – na głównych ulicach i w zabytkowych częściach miast.



130 zł od metra kwadratowego miesięcznie kosztuje dla przykładu lokal handlowy (170 m kw.) w samym centrum Wrocławia, bezpośrednio przy Rynku. Atuty to m.in. lokalizacja na parterze, duża witryna od ulicy, recepcja i poczekalnia dla klientów. 70 zł za metr – to z kolei koszt wynajęcia małego lokalu handlowego (30 m kw.) na starówce w Gdańsku, przy ulicy Mariackiej. W Sopocie stawka najmu lokalu w samym centrum wynosi 100 zł od metra. Wynajem w centrum Gdyni będzie nas kosztował z kolei 110  zł/ m kw. miesięcznie. Tyle życzy sobie jeden z oferentów za 55 – metrowy lokalu przy ul. 10 lutego, jednej z centralnych dla gdyńskiego Śródmieścia.
W Krakowie lokal w stanie deweloperskim w okolicy Rynku, nadający się pod usługi, bądź małą gastronomię, umiejscowiony na parterze w kamienicy kosztuje 150 zł/ m kw. miesięcznie.

W Katowicach za nowoczesną powierzchnię handlową przy jednej z głównych arterii miasta, czyli ul. Rozdzieńskiego, w sąsiedztwie galerii, salonów firmowych itp. trzeba zapłacić 130 zł od metra kwadratowego. 125 zł/ m kw. kosztuje wynajęcie powierzchni handlowej na starówce w Toruniu, w zabytkowej kamienicy. Miesięczny koszt najmu 40 m kw. wynosi 5000 zł.
Jak widać z powyższego zestawienia – stawki za dobre, centralne lokalizacje są przeciętnie  o około 100 proc. wyższe od cen średnich, które w miastach takich jak Wrocław, czy Kraków wynoszą obecnie w WGN około 40 – 50 zł za metr. Przeciętny koszt wynajęcia natomiast lokalu w ścisłym centrum to około 100 zł/ m kw.

Oczywiście takie wyceny uzyskują tylko te nieruchomości, które gwarantują dopływ potencjalnych klientów. Oprócz lokalizacji liczą się w tym przypadku także takie kwestie jak położenie na parterze, wejście od strony ulicy, czy duże przeszklenia.

Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN
drukuj

Inne artykuły z kategorii raporty i opinie o rynku:

Centralne biuro WGN
50-079 Wrocław,
ul.Ruska 22
tel./fax +48 71 337 84 00
e-mail: wroclaw@wgn.pl
WGN Nieruchomości
Nieruchomości
Polska
Rosja
USA
Węgry

WGN Kredyty
Kredyty

WGN Wyceny
Wyceny

WGN Ubezpieczenia
Ubezpieczenia

WGN Analizy
Analizy

WGN Projekty
Projekty

Home staging
Home staging

E-marketing
dla nieruchomości


Mieszkania po drugim kwartale – MDM wypacza ceny
Firmy deweloperskie ciągle odnotowują bardzo dobre wyniki sprzedaży nowych mieszkań, jednocześnie coraz więcej budują, ale też rosną ceny – dotyczy to w szczególności tych rynków, gdzie limity MDM są wysokie – tak wygląda sytuacja na rynku pierwotnym po II kwartale tego roku.
Z raportu, który na ten temat przygotował REAS wynika, że, mimo, iż w porównaniu do pierwszego kwartału wyniki sprzedażowe się nieco pogorszyły, to jednak nadal utrzymuje się wysoka liczba transakcji, nienotowana na polskim rynku od boomu mieszkaniowego z roku 2007. W drugim kwartale tego roku firmy w miastach takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań i Łódź sprzedały ponad 10 tysięcy mieszkań. Jest to o 6 proc. mniej niż w pierwszym kwartale roku, ale potwierdza jednocześnie ciągle wysoki popyt. REAS w swoim raporcie zaznacza, że – by dobre dane sprzedażowe były osiągnięte – mieszkania musieli kupować klienci z różnych grup – zarówno uczestnicy programu MDM, jak i klienci korzystający ze zwykłego kredytu bankowego, osoby kupujące mieszkania za gotówkę oraz ci, którzy byli zainteresowani kupnem pod rynek najmu. W sumie – w okresie ostatnich 4 kwartałów – na wyżej wymienionych rynkach sprzedano blisko 42 tysiące mieszkań. Dobra sprzedaż – jak podkreśla REAS – to efekt przekonania klientów, że oferta deweloperów zaczyna się kurczyć, a ceny rosnąć. Należy również pamiętać o ciągle dobrej sytuacji na rynku kredytów i niskich stopach procentowych. Co do samych cen mieszkań – okazuje się, że stawki, co zaznacza REAS, nie rosną aż tak szybko, jak obawiają się tego klienci, choć należy też zaznaczyć, że sytuacja jest różna na różnych rynkach, a wpływ na średnie cenowe ma program MDM. W drugim kwartale podsumowując wszystkie zmiany cenowe w 6 wymienionych miastach można raczej mówić o stabilizacji cen. Rynki na których one jednak rosną, to przede wszystkim te miasta, gdzie limit ceny metra kwadratowego w programie MDM jest wysoki, w porównaniu do średnich cenowych. Autorzy raportu REAS podkreślają, że jest to dowód dużego wpływu, a my chyba możemy powiedzieć – wypaczenia rynku, przez ten państwowy program. Tak więc – w związku z dużym popytem i wysokimi limitami w MDM, ceny szybciej rosną w takich miastach jak: Poznań, Gdańsk i Łódź. W tych wszystkich lokalizacjach maksymalna stawka za metr kwadratowy mieszkania z dopłatą jest albo powyżej średnich cenowych (Poznań, Łódź) albo na ich poziomie (Gdańsk). Co prawda –z początkiem lipca w tej ostatniej lokalizacji limit się zmniejszył. Do końca czerwca w Gdańsku można było kupić mieszkanie w MDM w cenie maksymalnej blisko 5700 zł, co właściwie odpowiadało średnim cenowym dla tego rynku. Obecnie jest to o ponad 4 proc. niżej i wynosi 5425,75 zł. W Poznaniu i Łodzi natomiast maksymalne ceny mieszkań w MDM są wyższe albo równe średnim cenowym dla rynku – i jak podkreśla REAS – sprzyjają szybszym podwyżkom cen. W Poznaniu przeciętnie za mieszkanie deweloperzy oczekują około 5900 zł/ m kw. a więc dokładnie tyle, ile wynosi limit w MDM. Warto zaznaczyć, że od stycznia ceny ofertowe wzrosły średnio na tym rynku o około 300 zł za metr. Z kolei w Łodzi, gdzie z dopłatą państwa można kupić mieszkanie w cenie blisko 4900 zł za metr, obecna średnia cenowa to około 4700 zł. Od początku roku wzrosła ona o około 200 zł/ m kw. Mniejszy wpływ na ceny rynkowe ma MDM, w miastach gdzie limity są zdecydowanie poniżej średnich stawek. Przykładowo – we Wrocławiu nowe mieszkania z dopłatą kupimy w maksymalnej stawce blisko 5000 zł, a średnia cenowa dla tego rynku wynosi niecałe 6000 zł. Od początku roku nie zmieniła się ona zasadniczo. Dostrzegamy tylko niewielkie wahania. Jeśli chodzi o Warszawę i Kraków – tutaj co prawda limity cen MDM są dużo niższe od średnich cenowych, mimo to z danych WGN oraz innych pośredników nieruchomości i barometru cen wynika, że od początku roku stawki wzrosły o około 150 – 200 zł na metrze. W Warszawie średnia cenowe dla nowych mieszkań obecnie to niecałe 8000 zł za metr, w Krakowie o 1000 zł niżej.
Ten serwis korzysta z mechanizmów cookies (ciasteczka) Rozumiem | Polityka Cookies